来自 工作 2021-09-29 20:28 的文章

深圳第二次卖地,房地产企业还是支持的。22个宅

继5月份完成第一批集中供地后,深圳市第二批集中供地于9月28日开启,9月29日上午结束。
 
本次土地出让涉及宅基地22宗(含租赁住房用地2宗),总出让面积81.38万平方米,总建筑面积279.92万平方米,总起始价422亿元,是深圳近年来土地招牌悬挂市场供应量最大的宅基地。29日上午进入摇号阶段的南山西丽T403-0401号宗地,也是深圳首个实行摇号的宗地。
 
与其他城市惨淡的土地拍卖相比,深圳这一轮土地拍卖并没有被“流动拍卖”打败,反而地价频频见顶,引发争建筑面积的机制。
 
整体来看,深圳土地出让的温度远高于同期其他城市,可能是因为深圳土地供应有限,楼市前景看好。
 
国企是扫货的主力军。
 
与大多数土拍城市类似,国企再次成为土地交易的“主力军”。
 
深圳第二次集中供地共有19家房企参与,大致相当于第一批参与集中供地房企的一半左右。包括中国海外地产(00688。HK),金地(11.350,-0.13,-1.13%)(600383。SH),保利地产(600048。SH),法华股份(5.790,-0.10,-1.70%) (600325。
 
中海地产签约18宗地,发起快攻,先后揽收龙华智敏、光明凤凰、龙岗宝龙两宗地4宗宅地,总投资127亿元。9月26日、27日,在广州第二批集中供地中,中海也是主要的买地方,斥资100多亿元,一次性获得包括广钢AF040234宗地在内的3宗中心地块,排名第一。
 
保利紧随其后,当天拿下三个包裹。其中,龙岗新土地以15.23亿+2万平方米人才房配置面积被收购;龙华智敏地块以32.87亿+2.05万平方米人才房面积被收购。坪山地块以上限价为23.63亿元+3万平方米自持租赁住房。
 
此外,华润以上述限价21.82亿元+1.3万平方米拿下宝安区福海地块,楼面价约21351元/平方米,溢价率14.96%。
 
此外,国企深圳地铁以63.29亿元底价拿下宝安松岗地块,深圳经济特区建设发展集团以22.5亿+2.6万平方米建筑面积拿下宝安沙井地块。
 
两块地以低价出售。港碧头地铁站A401-0187车辆段宗地被深铁地产以底价拿下。深汕合作区E2021-0002地块被深汕市以底价拿下。
 
总的来说,中央企业和国有企业已经成为地方拍卖的支柱。广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,深圳土地出让门槛很高,限地价、限房价、竞争性地价、竞争性建设等双限双竞模式大大压缩了开发商的利润空间,尤其考验开发商的融资能力、开发能力、产品创造和销售水平。在这样的规则下,国有企业更具有竞争优势。
 
另一位来自某房地产公司的人士也向记者表达了类似的观点。在广州第二轮土地拍卖中,具有资金优势的国有企业成交比例提高到70%以上。预计这一趋势在短期内不会发生实质性变化。
 
“房地产资金紧张的现状突出,是抑制房地产成交量的长期措施。民营企业普遍担心自身的资金周转和短期市场变现能力。融资优势突出、资金实力雄厚的国有企业仍有更多机会补足超值地块。”房地产经纪人说。
 
也有民营房企首次进入深圳。G10101-0329龙岗镇地块是郑州企业美盛地产在深圳的第一个儿子。又如位于南山区西丽街的地块T403-0401,由华润和西湖拍卖,封顶价2.4亿元,楼面价9503元/平。将于9月29日抽签确定获胜者,这是西湖首次参与深圳土地拍卖。
 
与其他城市惨淡的土地拍卖相比,深圳这一轮土地拍卖并没有被“流动拍卖”打败,反而地价频频见顶,引发争建筑面积的机制。29日上午,进入摇号阶段的南山西丽T403-0401号宗地,也是深圳首个实行摇号的宗地。
 
据深圳市规划和自然资源局介绍,市场形势总体平稳,体现了市场主体对深圳经济社会发展前景的充分信心。
 
稳定房价是主旋律。
 
与此前的土地拍卖规则相比,深圳第二轮土地拍卖规则有所调整。
 
此前土拍规则为“双限双竞”,本次土拍大部分土地调整为“三限双竞+抽签”。具体来说,限定地价(限定15%的溢价率);限定年度自持租赁住房面积(普通商品房面积的40%);限制房屋销售均价;竞争性地价;全年自持租赁住房面积(普通商品房面积相应扣除),达到全年自持租赁住房面积上限后抽签确定竞得人。
 
南山西里T403-0401地块、龙华A916-0572地块等少数地块采用“单限单竞+抽签”方式,需要全年建设自持租赁住房。项目建成后,宗地内租赁住房将在70年出让期内实现自持。
 
宝安松岗红盘对面的土地,松风明月。com是本次拍卖的唯一土地。其拍卖被认为直接关系到地方拍卖规则的调整和房企有限的利润空间。
 
公示显示,纳入容积率的宝安松岗区块总建筑面积不超过172317平方米,其中办公建筑面积56000平方米,商业建筑面积6528平方米,酒店建筑面积45000平方米,住宅建筑面积59559平方米。其中,住房占总容积率不到30%。
 
一位不愿透露姓名的开发商认为,持续的金融和政策约束对房企(尤其是民营企业)的财务健康影响很大。像宝安松岗地块这样的复杂地块,房屋占比相对较小,项目建设成本高,现金兑现慢,必然会影响房地产企业的征地积极性。这也从侧面说明,房企在获取土地时往往更加谨慎,选择将资金更精准地投向价值更高的地块。
 
在深圳之前,广州、杭州和惠州等其他城市已经发布了新的土地转让规则。例如,广州将最高保险费率从45%调整为15%;杭州封顶费率由20%调整为15%。
 
同时,很多城市开始对竞买人设置准入条件,杭州明确要求竞买人必须具备一年以上的房地产开发资质。这些举措是官方稳定地价努力的信号,也意味着房企征地将进入“竞价+抽签”时代,全国楼市将进入精细化调控阶段。
 
回看深圳,公开数据显示,今年深圳第一轮集中土地拍卖的溢价率高达31%,部分热点最高价出让,溢价率为45%。
 
对于如今有限的溢价率+彩票、一次性报价和有竞争力的品质,大多数人认为可以更好地平衡房地产企业的成本压力、房地产品质和利润率。
 
某拍卖公司人士进一步指出,《深圳市土地拍卖规则》将溢价率上限由45%下调至15%,其中17宗地块拍出最高价,占比77%。但这17家房企的溢价率基本都达到了15%的上限,只有4宗是以底价卖出。这降低了土地溢价率上限,达到上限后允许自持和抽奖,缓解了房企的成本压力,同时预留了盈利空间。
 
其他分析人士认为,“面粉”更便宜,“面包”的价格自然有一定的下跌空间。对于大多数买家来说,这是一件好事。市场预计明年会有更多的新上市,这是买房的好时机。